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VCDC / VISIONARY CITY DESIGN
2026.08

かかり続けるコストが、
建築の質を価格から締め出している

住宅は、持っているだけで金が出続ける。その出費が投資判断をどう歪め、どこに空室を溜め、誰が損を引き受けているのか。
そして、指標にしにくい意匠や地域文化は、どこでなら価値になるのか。
1回の入退去で消える
92〜125万円
都内1LDK・賃料13万円の試算
それが来る周期
4.4年に1回
首都圏の平均居住期間
収入ゼロの日数
137日/回
東京23区の平均募集期間
調査規模
37トピック
一次資料290件
VCDC RESEARCH DOSSIER01 / 21
なぜコストの話から始めるか
論点の置き直し

「不健全だ」では動かない。金額と周期なら測れる

「不動産が利便性ばかりで評価されるのは不健全だ」は、証拠で決着しない主張だ。
いっぽう「持っているだけで金が出続ける」は、いくら・いつ・誰が払うかを特定できる。
水掛け論になる立て方
利便性で評価されるのは不健全だ
「立地が効くのは合理的だ」で終わる。集積の経済には年6,492億円という実測便益がある。
検証できる立て方
出続けるコストが、投資先の選び方を決めている
誰の帳簿のどの行に、いつ、いくら載るかを追える。争点は「立地に勝つ」ではなく同じ立地の中の差を取り戻すに移る。
この順で話す。①何にいくらかかるか → ②いつ収入が止まるか → ③それが投資判断を歪める → ④空室はどこに溜まるか → ⑤税制がどちらを向いているか → ⑥誰が払うのか → ⑦意匠と地域文化はどこでなら価値になるのか
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか02 / 21
何にいくらかかるか
出費の棚卸し

毎月・4.4年ごと・毎年。3種類の出費が同時に走る

いつ費目金額出典・前提
毎月固定資産税・都市計画税月 約4,600円/戸8戸アパートの試算例。空室でも止まらない
修繕積立金月 13,054円/戸2023年度・分譲マンション全国平均。賃貸とは母集団が違う
4.4年ごと
（入退去のたび）		逸失賃料（客待ち期間）137日ぶん東京23区の平均募集期間4.49ヶ月。最大の費目
原状回復5〜25万円ワンルーム5〜8万／2LDK以上18〜25万
広告料・仲介手数料賃料 2〜3ヶ月分AD1〜2ヶ月＋仲介手数料1ヶ月（法定上限）
毎年（帳簿）建物価値の減価築22年でゼロ税法の法定耐用年数を援用した評価慣行
毎月の費目は空室でも止まらない。入退去ごとの費目は収入がゼロの期間に集中して出る。帳簿の減価は何をしても進む。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか03 / 21
いつ収入が止まるか
空室サイクルの日数分解

退去から次の入居まで約5ヶ月。うち137日が客待ち

単純合算は222日だが、退去予告中から募集を始めるのが実務なので二重に数えている。実際は約154〜160日。設計や企画が手を出せるのは③の137日だけ。①は人が住んでいる、②は工事中、④⑤⑥は次の入居者が決まりかけている。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか04 / 21
いくら消えるか
1回の入退去の実額

1回の入退去で92〜125万円。半分以上は逸失賃料

前提
都内1LDK・月額賃料13万円と仮定。賃料は仮定値で実測ではない。間取りと賃料が変われば総額も変わる。
効くのは1本だけ
逸失賃料58.6万円が全体の47〜64%。他をいくら削っても、客待ち期間を縮めない限り総額は下がらない。
年あたりに直すと
21〜28万円/年
保有35年で約670〜910万円
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか05 / 21
どれくらいの頻度で来るか
保有期間に対する比率

保有している時間の 7.8% は、収入がない

平均居住期間（首都圏）
4年5ヶ月
単身3年6ヶ月／ファミリー5年6ヶ月
1回あたりの無収入期間
137日
東京23区の平均募集期間
保有35年での無収入
約2.7年
7.3サイクル×137日の導出値
いちばん弱い前提はこの137日。出典の「募集期間」は掲載開始から掲載終了までで、退去日を起点とする空室期間とは定義が違う。空室期間そのものの分布は、公開データが見つからなかった。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか06 / 21
それが投資判断を歪める
因果の修正

空室を短くする属性に金が集中し、意匠は後回しになる

  • 014.4年に1度、確実に 92〜125万円と137日の無収入期間 が来る
  • 02だから「確実に埋まること」に最大の値がつく。駅距離・築浅・賃料水準に投資が集中する
  • 03意匠や空間の質が客待ち期間を何日縮めるかは誰も測っていない。回収を示せない投資は後回しになる
  • 04投資されないので取引データにも残らない。鑑定も融資も統計も、変数にできない
  • 05建物の値は法定耐用年数で機械的に減り、「立地で決まる」市場が繰り返される
当初の読みは符号が逆だった。「空室コスト→競争→価格上昇」ではない。空室コストは賃料の下押し圧力で、埋めるためにフリーレントやAD増額が起きる。中古マンションの値上がり（3,869→5,200万円）は土地・建築費・金利・投資マネー由来で、別の原因を取り違えていた。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか07 / 21
もう一つの出費
帳簿の側の減価

手入れをしても、木造は築22年で建物評価がゼロになる

このカーブの根拠は税法の法定耐用年数（木造22年）で、建物が実際に何年もつかの推定ではない。銀行の担保評価も多くが20年（一部25年）を使う。維持に金をかけても帳簿の減りは止まらない。
壊されるまでの年数
日本の住宅は築27〜32年で取り壊される。米英の半分以下。建て替えそのものが数十年周期の出費になっている。
出典: 国交省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」(2010) ほか08 / 21
質を測る仕組みは既にある
住宅性能表示・インスペクション・安心R住宅

性能評価もインスペクションも、中古ではほぼ使われていない

住宅性能表示制度（2000年）、既存住宅売買のインスペクション説明義務（2018年）、安心R住宅（2018年）。質を測って伝える仕組みは、20年かけてひととおり作られた。使われていないだけだ。
既存住宅の性能評価
0.06%
年172戸。流通量に対する比率
安心R住宅の標章
約1%
既存住宅流通に占める割合
インスペクション
7割超
あっせんを一律で断る事業者
中古の値付けへの影響
ほとんど無し
国交省資料の記述
評価を取るにも金がかかる。かけた金が価格でも客待ち期間でも返ってこないので、事業者にも所有者にも取る理由がない。足りないのは制度ではなく、回収の見込みだ。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか09 / 21
制度が全部揃った例で確かめる
省エネ性能という実験

省エネは測れて、表示され、金利も安い。それでも中古価格は動かない

測る
2025年4月・省エネ基準適合義務化
全新築住宅が対象。断熱等級・一次エネ等級で数値化される
伝える
2024年4月・省エネ性能表示制度
広告にラベル表示。ポータルにも載る
お金に換える
フラット35S・最大年1.0%優遇
性能が高いほど金利が下がる
3つとも通っている。それでも国交省資料は「中古住宅の市場値付け価格は性能の影響をほとんど受けない」と書く。測って・伝えて・金利に反映しても、まだ足りないものがある。
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結論 ①
足りなかったのは値決めの場
CONCLUSION 1 / 2

先着順では、質に高く払う買い手が現れない。

日本の売買は売主が値段を決めて、先に手を挙げた人が買う。買い手どうしが競らないので、 「この質なら+300万円出す」という人がいても、その意思が価格に現れない。

だから質の取引データが生まれず、指標も鑑定根拠も作れない。測定・伝送・金融化が詰まって見えるのは、この結果である。
豪州は逆に、値決めの場だけを持つ
公開日を切って一斉に競るオークション方式。先着順の正反対が現に回っている。
だから1つ開通しても効かない
安心R住宅は流通の1%、既存住宅の性能評価は年172戸。測るだけでは市場は動かなかった。
VCDC RESEARCH DOSSIER11 / 21
コストが溜まっている場所
東京に空室はどれだけあるか

東京の賃貸空室62.9万戸。うち32.8万戸は回転で説明できない

賃貸用の空き家
62.9万戸
東京都・2023年（住宅・土地統計調査）
延べ空室
2.30億戸日/年
戸数×365日
入退去の回転で説明できる分
30.1万戸
年80万戸が退去する計算から
説明できずに滞留している分
32.8万戸
差引きの推計。直接観測値ではない
なぜ「回転では説明できない」と言えるか
62.9万戸を回転だけで説明するには、1回あたり286日（約9.4ヶ月）空く必要がある。実測137日の2.09倍。普通の入退去では届かない。
この32.8万戸がコストの塊
滞留中も税と修繕費は出続け、賃料は入らない。しかも所有者はすでに「貸したい」と言っている（募集中）。話ができる唯一の相手だ。
出典: 総務省 住宅・土地統計調査2023 / タス / 日管協短観12 / 21
その内訳
空室を3つに分ける

手が届くのは「募集中なのに決まらない」32.8万戸だけ

(a) 回転している空室
手を出せない
30.1万戸／137日。空いているのではなく回っている。放っておいても数ヶ月で埋まる
(b) 募集中だが決まらない
ここだけ
32.8万戸／半年〜1年。コストだけが出続け、貸す意思もある
(c) 何年も放置
別問題
21.4万戸／5年以上が67.6%。旧耐震63%・腐朽66%。改修が先に立つ
3つを混ぜたまま「東京に62.9万戸ある」と言うと、必要な投資規模の判断を二桁間違える。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか13 / 21
制度はどちらを向いているか
固定資産税と相続税評価

税制は「空けたまま何もしない」を得にしている

持ち続けるコストを下げる仕組み
・住宅用地特例（200㎡以下）は使っているかを問わず、建物があれば固定資産税の課税標準が1/6
・特定空家に指定されて初めて負担は約6倍になる
＝ 使っていなくても、建物さえ建っていれば税は軽い。
活用するとコストが上がる仕組み
・相続税の貸家建付地の評価減は、空室が他の用途に使われていないことが要件
・空室期間に別用途で貸すと、この評価減を失うおそれがある
＝ 空室を活用した所有者が、税務上で不利になる。
「駐車場の採算性がビル活用より有利。固定資産税がその優位を作っている」 — 中心市街地の事業者アンケート自由回答（国交省調査）
見せ方・内見・メディアをいくら工夫しても、税制がこの向きである限り、損得で考える貸主は動かない。ここが施策の前提条件になる。
かかり続けるコスト — 建築の質はなぜ価格に載らないか14 / 21
では誰が払うのか
回収の3つの回路

空き家は周りの価格を2%下げている。減らした分は請求できる

A. 空室を貸して稼ぐ
条件付き
スペースシェア市場は年約40億円と小さい。空室損失を埋めるには稼働率70%が要る。30%なら手数料引後で月4.9万円。
B. 減らした損失を請求する
相手を名指しできる
横浜市：管理不足の空き家1戸が同じ町丁の戸建価格を約2%下げる。豊島区：50m以内の賃料 -1.7%。得をするのは周辺の地権者だ。
C. 値決めの場を作る
結論①への直接の手
同時オープンハウス → 期限を切った封緘入札 → 公表済みの基準で選定。基準に改修計画や保存の意思を入れられる。
言い換えの提案
「儲からなくても価値がある」は、いまのところ逃げ。
儲けではなく「誰の損失をいくら減らしたか」を名指しして請求せよ。
VCDC RESEARCH DOSSIER15 / 21
ここから第2部
指標にしにくい質

性能では測れない質がある。それはどこで価値になるのか

断熱・耐震は数値になる。だが意匠・空間体験・地域文化は指標にしにくい。
一方で、地価には地域の文化が効いているように見える。だとすれば、その仕組みを建物にも使えないか。
問い 1
地価に地域文化は入っているか
漠然と混ざっているのか、それとも何かしら評価されているのか
問い 2
それを建物に応用できるか
土地で効くのに建物で効かないなら、差はどこから来るのか
問い 3
経済合理性だけで動かない取引はあるか
住み手と貸し手が近づく取引は実在するのか、続くのか
調べ方の作法をひとつ決めた。「文化は大事だ」という規範論には流れない。効果量・手法・母集団を伴う実証を探し、無ければ「無い」と書く。
意匠と地域文化は価値になるか16 / 21
問い1への答え
鑑定評価基準と相続税評価

入ってはいる。ただし測っているのは「指定というラベル」

制度の条文では明示的、ただし独立項目ではない
不動産鑑定評価基準の地域要因は街路・交通接近・環境・行政・その他の5分類。景観は「環境条件」の中の「眺望、景観等の自然的環境の良否」「街並みの状態」として明文で存在する。だが「文化」「歴史的環境」の語は条文にほぼ出てこない。
実務も漠然ではない。東京都の地価調査鑑定評価書では環境条件に -17.5〜+44.5 の格差率が数値で付いている。問題は数値がないことではなく、その数値を作る公定の参照表がないこと。
文化が法定の数値で入る唯一の場所は、方向が逆
相続税の財産評価基本通達では重要文化財70%減、登録有形・伝建・景観重要建造物30%減。文化財指定は加算ではなく減価として制度化されている。
＝ 文化的価値の証明が、建物では減価の根拠になる。
実証も安定しない。日本の伝建研究は「高度地区12m規制は伝建指定と同時のときだけ有意」（都市計画論文集42巻3号）。米国のhistoric district研究は 5%〜131% と20倍以上ばらつき、負の効果の報告もある。世界遺産Old Raumaは非有意。内生性（もともと良い場所が指定される）はほとんどの研究で未処理。
意匠と地域文化は価値になるか17 / 21
効いているのは何か
地区内の相対的な位置

効くのは建物の良さではなく、地区の中での希少さ

Groves (2008) は n=124,878 の住宅取引で、地区の中でいちばん多い様式は -8%、いちばん希少な様式は +19% という結果を出した。
意味するところ
効いているのは建物の絶対的な卓越性ではなく、地区の中での相対的な位置づけ。文化的価値はクラブ財として存在している。個別の建物に切り出すと消えるなら、それは測定の失敗ではなく価値の所在の問題だ。
設計者への含意ははっきりしている。「街並みに合わせる」も「目立つ」も、単独では負ける。効くのは一貫性の中の差異。
意匠と地域文化は価値になるか18 / 21
問い2への答え
土地と建物の差はどこから来るか

土地に載った価値は残り、建物に載せた価値は制度で消える

応用できる回路
近接波及として計上する。蘭ザーンスタット n=19,891：50m圏内の指定建造物1件増で近隣価値 +0.28%、保全地域内住宅 +26.4%
ラベルをバイナリ化する。Kang (2019) マンハッタン n=846：受賞歴で +23.1%（R²=0.906）。米国オフィスでは賃料5〜7%・売却価格17%
負の外部性を反転して使う。横浜 -2%、豊島区 -1.7%。日本で既に測れている
応用できないもの
耐用年数省令による一律減価。土地は減価しないが建物は木造22年で機械的に償却される。どれだけ精密に測っても税務・担保評価が上書きする
外生的な地区ラベルの不在。建物の意匠は点ごとに違い、標準記述子がなく、日本の取引データにタグもない
＝ 障害は「測りにくさ」ではなく、建物という器が価値を保持しない設計になっていること。
逆に言えば、日本にデザイナーズ・プレミアムの実証がないのは意匠が測れないからではない。タグと取引データが接続されていないからだ。米国はCoStar＋受賞歴DBの連結で測れた。
意匠と地域文化は価値になるか19 / 21
問い3への答え
温かい取引は実在するか

実在するが1%未満。続いている理由は温かさではない

京町家条例（2017年11月）
1,243軒 指定
解体1年前の届出義務。だが京町家総数は7年で5,602軒減（年率約1.7%）、空き家は5,002→5,834軒。制度は滅失を止めていない
米国コミュニティ・ランド・トラスト
289組織 / 約1.2万戸
平均72戸/組織。最大手はバーリントン世帯の8%。ただし全米ストックの1%未満、日本の実装事例は文献未発見
空き家バンク
成約を分けるのは立地
判別分析の主要因は市街化区域か・駅や保育園への近さ。価格でも人物選定でもなかった
CLTが30年続いた理由は、99年リースと転売価格制限という法的仕掛けであって温かさではない。
反証側にデータがある
シェアハウスは1年未満45%・2年未満80%（国交省2013）で、一般賃貸より回転が速い。「濃い関係性が定着を生む」は現時点で支持されていない。「関係性→長期入居→コスト減」の前半を測った研究は日英とも見つからなかった。
選別と差別は外形が区別できない
外国人を受け入れるオーナーは27.3%、管理会社の49.2%が高齢者入居を困難と回答。大阪高裁（平成18年）は国籍のみを理由とする拒否を不合理な差別と判示。関係性重視の経営と入居差別は「貸主が選ぶ」という同じ装置を共有している。
意匠と地域文化は価値になるか20 / 21
結論 ②
4つの戦略と、設計者の立ち位置
CONCLUSION 2 / 2

意匠の価値は、自分の建物ではなく隣に載る。

本命
外部性として計上する
個別価格に載せるのを諦め、周辺への正負の波及として計上。日本語の一次実証が既にある
条件付き
面として資本化させる
実証は最も厚い。ただし単体規制では効かず、協定は25年更新しないと効果がゼロに減衰
条件付き
画像・機械学習で測る
東京地価公示でR² 0.69→0.94。だが実証は全て街路レイヤーで、個別ファサードは未確認
見込み薄
単体の意匠を値付けさせる
日本では効果量を伴う実証がゼロ。測定インフラと会計の双方が欠けている
  • 01外部性の書き手になる。担当敷地の半径50〜100mの成約データを自分で集め、放置された場合の近隣損失額を円で出して提案書の1ページ目にする
  • 02測定インフラの側に立つ。3Dプリント構造体は層厚・曲率・開口比が設計データからネイティブに数値で出る。意匠のタグ付けコストが構造的にゼロに近い唯一の工法。ただし耐用年数区分が未確定で担保評価ゼロ査定のリスクを先に潰す
  • 03面で戦い、売るのは「一貫性の中の差異」。地区計画・景観協議の側に回り、守る骨格と許容する余白を条文として書き分ける
VCDC RESEARCH DOSSIER — 37トピック / 131カード / 一次資料290件21 / 21